Millones de propietarios de viviendas se encontraron en una situación difícil después del estallido de la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos en 2006. A medida que los inventarios se dispararon en todo el país, los precios de las viviendas se desplomaron. Muchos nuevos propietarios vieron caer el valor de sus casas por debajo del saldo de sus hipotecas, o casi. Más tarde, estos mismos propietarios no pudieron aprovechar las tasas de interés más bajas a través del refinanciamiento, ya que los bancos tradicionalmente requieren una relación préstamo-valor (LTV) del 80% o menos para calificar para el refinanciamiento sin seguro hipotecario privado (PMI). Tomemos, por ejemplo, una casa que se compró por $ 160,000 pero ahora vale $ 100,000 debido a la caída del mercado. Además, suponga que el propietario debe $ 120,000 en la hipoteca. En este escenario, la relación préstamo-valor sería del 120%, y si el propietario optara por refinanciar, también tendría que pagar un seguro hipotecario privado. Si el propietario aún no estaba pagando el PMI, el costo adicional podría anular gran parte del beneficio del refinanciamiento, por lo que al propietario se le podría prohibir efectivamente refinanciar.

Program

El Programa de Refinanciamiento de Vivienda Asequible (HARP) fue creado por la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda en marzo de 2009 para permitir a aquellos con una relación préstamo-valor superior al 80% refinanciar sin pagar también el seguro hipotecario. Originalmente, solo aquellos con un LTV del 105% podían calificar. Más tarde ese mismo año, el programa se amplió para incluir a aquellos con un LTV de hasta 125%. Esto significaba que si alguien debía $ 125,000 en una propiedad que actualmente vale $ 100,000, aún podría refinanciar y fijar una tasa de interés más baja. En diciembre de 2011, la regla se cambió una vez más, creando lo que se conoce como "HARP 2.0"; ya no habría ningún límite de capital negativo para hipotecas de hasta 30 años & ndash; por lo que incluso aquellos que deban más del 125% del valor de su vivienda podrían refinanciar sin PMI. Además, el programa se amplió para aceptar propietarios con PMI en su préstamo. Por último, se garantizaba que cualquier nuevo prestamista hipotecario no sería responsable del fraude cometido en el préstamo original. Esto amplió enormemente la disposición de los prestamistas a participar en el programa.

Criterios de calificación

Se deben cumplir ciertos criterios para calificar para HARP. Si bien puede haber criterios adicionales impuestos por el administrador hipotecario, los requisitos del gobierno son los siguientes:

• La hipoteca debe ser propiedad o estar garantizada por Freddie Mac o Fannie Mae. Muchos propietarios desconocen que sus hipotecas están vinculadas a una de estas organizaciones, ya que ni Freddie Mac ni Fannie Mae tratan directamente con el público.
• Freddie Mac o Fannie Mae debe haber adquirido la hipoteca el 31 de mayo de 2009 o antes.
• El propietario no debe tener un refinanciamiento HARP previo de la hipoteca, a menos que sea un préstamo de Fannie Mae que fue refinanciado bajo HARP durante marzo-mayo de 2009.
• El propietario debe estar al día con los pagos de la hipoteca, sin pagos atrasados ​​(30 días) en los últimos seis meses y no más de un pago atrasado en los últimos doce meses.
• La relación préstamo-valor (LTV) actual de la propiedad debe ser superior al 80%.
• El propietario debe beneficiarse del préstamo ya sea mediante pagos mensuales más bajos o pasando a un producto más estable (como pasar de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a una hipoteca de tasa fija).

HARP 2.0 y PMI

Muchas personas que compraron su casa con un pago inicial de menos del 20% del precio de compra debían tener un seguro hipotecario privado (PMI). Esta es una práctica común con los préstamos Freddie Mac o Fannie Mae. Tener un PMI adjunto a un préstamo hizo que ese préstamo fuera más fácil de vender en el mercado secundario de Wall Street como un "préstamo completo". PMI cubrió el riesgo generado por la alta relación préstamo-valor al ofrecer un seguro contra ejecución hipotecaria para quien poseyera el "préstamo completo".

Aunque HARP 2.0 permite a los propietarios de viviendas con PMI presentar una solicitud a través del Programa de refinanciamiento de viviendas asequibles, muchos propietarios han enfrentado dificultades para refinanciar con su prestamista original. HARP requiere que el nuevo préstamo proporcione el mismo nivel de cobertura de seguro hipotecario que el préstamo original. Esto puede resultar difícil y llevar mucho tiempo, especialmente en el caso de un seguro hipotecario privado pagado por el prestamista (LPMI). Como resultado, muchos prestamistas se muestran reacios a refinanciar una hipoteca PMI.

Afortunadamente, HARP 2.0 permite a los propietarios acudir a cualquier prestamista para refinanciar, por lo que el titular de la hipoteca no se ve obstaculizado si el banco original no está dispuesto a solicitar un refinanciamiento HARP.

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